Wohnungsmarkt: Deutschland steuert auf historischen Neubau-Kollaps zu
Prognosen im freien Fall
Deutschland erlebt den dramatischsten Einbruch im Wohnungsbau seit Jahrzehnten. Statt der angepeilten 400.000 neuen Wohnungen jährlich droht 2026 ein historischer Tiefstand von gerade einmal 185.000 Fertigstellungen. Experten schlagen Alarm: Die Mietpreisbremse, gedacht als Schutzschild für Mieter, erweist sich als Investitionskiller – und verschärft die Wohnungsnot dramatisch.
Die Zahlen sind erschreckend eindeutig. Während die Baukosten explodieren, würgt die Politik mit gut gemeinten Regulierungen den Neubau ab. Das Ergebnis? Ein gespaltener Markt, auf dem Glück wichtiger wird als Leistung – und Fachkräfte den Metropolen den Rücken kehren.
Das europäische Forschungsnetzwerk Euroconstruct rechnet für 2026 mit nur noch 185.000 fertiggestellten Wohnungen. Das Münchner ifo-Institut sieht die Lage bis mindestens 2030 als “sehr angespannt”. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) prognostiziert für 2026 lediglich 215.000 Fertigstellungen.
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Die Fakten auf einen Blick:
* Ziel der Bundesregierung: 400.000 neue Wohnungen pro Jahr
* Prognose 2026: 185.000 bis 215.000 Fertigstellungen
* Drohendes Defizit bis 2027: 830.000 fehlende Wohnungen
* Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser: stagnierende Zahlen
Besonders kritisch: Der leichte Anstieg bei Baugenehmigungen im Sommer 2025 betraf primär Einfamilienhäuser. Im entscheidenden Segment der Mehrfamilienhäuser herrscht Stillstand.
Die Mietpreisbremse als Investitions-Killer
Branchenverbände und Ökonomen sind sich einig: Die Mietpreisregulierung trägt maßgeblich zur Investitionszurückhaltung bei. Ludwig Dorffmeister vom ifo-Institut nennt “politische Einschränkungen bei den Miethöhen” als wesentlichen Grund für die Zurückhaltung der Bauherren. Die Rechnung geht schlicht nicht mehr auf.
Der Eigentümerverband Haus & Grund spricht Klartext: Die wiederholte Verlängerung der Mietpreisbremse sei ein “Fetisch”, der rationale Problemlösungen verhindere. Eine IW-Analyse zum Berliner Mietendeckel zeigte drastische Folgen: Das Mietwohnungsangebot brach um bis zu 50 Prozent ein.
Der politische Vorstoß vom Juni 2025, die Mietpreisbremse auch auf Neubauten bis Baujahr 2019 auszuweiten, verunsicherte Investoren massiv – auch nach dem Rückzieher der Regierung. Die Botschaft kam an: Wer in Mietwohnungen investiert, riskiert nachträgliche Eingriffe in seine Kalkulation.
Der gespaltene Markt: Willkommen in der Wohnungs-Lotterie
Eine ifo-Studie vom Oktober 2025 legt schonungslos offen, wie sich der Markt spaltet. Auf der einen Seite: “Insider” mit günstigen Altverträgen. Auf der anderen: “Outsider”, die bei einem Umzug mit Preisschocks konfrontiert werden.
Die dramatischen Zahlen:
* Mietanstieg bei Neuverträgen seit 2013: rund 75 Prozent
* Unterschied Bestands- zu Neumieten: durchschnittlich 48 Prozent
* In Berlin: rund 70 Prozent Differenz
* Mietbelastung für Geringverdiener bei Neuverträgen: almost 50 Prozent
Die Folgen? Menschen verharren in Wohnungen, die längst nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen. Familien bleiben in zu kleinen Wohnungen, während Singles in großen Altbauten sitzen. Die Arbeitsmarktmobilität sinkt, Fachkräfte können sich Umzüge in Metropolen nicht mehr leisten.
Der perfekte Sturm: Wenn alles zusammenkommt
Die Krise speist sich aus mehreren Quellen. Neben der Mietpreisregulierung nennt das ifo-Institut “völlig aus dem Ruder gelaufene Baukosten” als Hauptproblem. Hohe Zinsen, gestiegene Material- und Energiekosten sowie ein staatlich bedingter Kostenanteil von 37 Prozent machen den Neubau unwirtschaftlich.
Die toxische Mischung: Die Regulierung begrenzt die Einnahmen, während die Kosten explodieren. Private und institutionelle Investoren ziehen sich zurück. Statt das Angebot zu erhöhen – die einzige nachhaltige Lösung für hohe Mieten – verknappt die Politik den Markt künstlich weiter.
Das ifo-Institut warnt vor einem handfesten “Wachstumshemmnis für Städte”. Wenn sich Fachkräfte das Wohnen in Metropolen nicht mehr leisten können, wandern sie ab – mit dramatischen Folgen für die Wirtschaftskraft der Ballungsräume.
Kurswechsel überfällig
Die Immobilien- und Bauwirtschaft fordert geschlossen einen Paradigmenwechsel. Die Kernforderungen sind klar:
- Senkung der Grunderwerbsteuer
- Schnellere Genehmigungsverfahren
- Verlässliche, langfristige Förderpolitik
- Abbau bürokratischer Hürden
Der gemeinsame Appell von Deutschem Mieterbund und Haus & Grund vom November 2024 verhallte bislang weitgehend ungehört. Eine bemerkenswerte Einigkeit zwischen sonst verfeindeten Lagern – die Politik ignoriert sie.
Ohne grundlegende Wende verschärft sich die Spirale weiter: Sinkende Fertigstellungszahlen treiben die Nachfrage. Steigende Neuvertragsmieten erhöhen den politischen Druck. Mehr Regulierung schreckt weitere Investoren ab. Der Markt kollabiert weiter.
Die kommenden Monate entscheiden, ob die Politik bereit ist umzusteuern – oder ob Deutschland sehenden Auges in die größte Wohnungskrise der Nachkriegszeit schlittert.
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